Entenda mudanças na tributação de locações, novas regras para proprietários e impacto no mercado imobiliário

A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, que entrará em vigor a partir de janeiro de 2027, deve provocar mudanças significativas no mercado imobiliário, especialmente na tributação sobre locação de imóveis que, segundo especialista, pode chegar até 44%. A transição será gradual e se estende até 2033, quando os tributos atuais (PIS, Cofins, ICMS e ISS) serão completamente extintos e o novo sistema passará a vigorar de forma plena.

De acordo com o advogado Guilherme Minuzzo, especialista em Direito Tributário da Minuzzo Advogados Associados, com a reforma, a locação de imóveis passa a integrar o novo sistema de tributação sobre consumo e novos critérios para pessoas físicas que possuem imóveis alugados.

“A locação passa a ser um fator gerador de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Além disso, a reforma determina que pessoas físicas que possuam mais de três imóveis locados ou ultrapassem R$ 240 mil de receita anual em aluguéis passarão a ser tratadas como contribuintes do IBS e da CBS, ainda que continuem como pessoa física para fins de Imposto de Renda”, explica.

Nesse cenário, a carga tributária total sobre o proprietário pode aumentar significativamente. Somando o novo IBS/CBS, que incidirá sobre o valor do aluguel, ao Imposto de Renda da Pessoa Física já pago pelo locador, o percentual pode chegar a cerca de 35% sobre a locação padrão, especialmente em imóveis comerciais e para proprietários enquadrados na faixa máxima do IR.

Além disso, na visão do especialista, o novo modelo pode colocar o país entre os que possuem maior carga de impostos sobre consumo. “É possível que a alíquota do Imposto sobre Valor Agregado do país chegue a 28%, uma das mais caras do mundo’, afirma.”

A reforma também traz regras específicas para locações de curta duração. “Se o imóvel for de temporada, que são locações abaixo de 90 dias, a equiparação passa a ser à hotelaria. Nesse caso, somando o IBS/CBS sob o regime de hospedagem ao Imposto de Renda da Pessoa Física na faixa máxima, a carga tributária total pode chegar a 44%, patamar bem superior ao da locação residencial ou comercial tradicional’, explicou Minuzzo.”

Aumento da fiscalização

Outra mudança importante está relacionada ao aumento da fiscalização. O governo instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que permitirá o cruzamento de dados entre diferentes registros e serviços vinculados aos imóveis.

Segundo o advogado, a medida permitirá identificar imóveis alugados que não estejam declarados. “Quando o governo fizer um cruzamento de dados com o CIB de uma fatura de uma operadora de saneamento básico ou de eletricidade, vai identificar que está em nome de terceiros e perceber que aquele imóvel está alugado e não declarado”, disse.

Como reduzir o impacto

Mesmo com o aumento da carga tributária, o mercado tende a se adaptar às novas regras. “O mercado sempre se adaptou às volatilidades. Então, quem tem grandes patrimônios já vem se organizando de certa forma para essa mudança”, recomendou o especialista.

Uma das alternativas apontadas para reduzir o impacto dos impostos são as holdings, uma empresa criada especificamente para gerir o patrimônio. “A depender da estrutura adotada e do perfil dos imóveis, essa solução pode reduzir a carga tributária para algo em torno de 15%, considerando o regime de Lucro Presumido aplicável à atividade de locação”, explica Minuzzo.

Sobre a Minuzzo Advogados

A Minuzzo Advogados Associados é uma estrutura de alta performance jurídica construída para o empresário e para as empresas. Com atuação nacional em Direito Societário, Tributário, Trabalhista e Cível, o escritório opera na interseção entre técnica jurídica de excelência e visão estratégica de negócios, assessorando mais de 30 empresas e supervisionando mais de 450 contratos empresariais.

Fundado pelo Dr. Guilherme Minuzzo, o escritório tem como princípio transformar cada entrega jurídica em uma decisão de crescimento, não apenas resolver problemas, mas antecipar riscos, blindar estruturas e pavimentar o caminho para que empresas se expandam com segurança. Para a sociedade sergipana e nacional, a Minuzzo representa o que o Direito Empresarial deveria sempre ser: um instrumento de desenvolvimento, não de burocracia.

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