Especialista detalha como regularizar a posse de imóveis, incluindo modalidades, procedimentos e casos envolvendo herança.
A usucapião é um mecanismo legal que permite a uma pessoa se tornar dona de um imóvel após possuí-lo por um certo período, sem necessidade de compra formal. Esse processo pode ser aplicado até mesmo em casos de herança, onde alguém pode adquirir a propriedade de um bem originalmente pertencente a outra pessoa.
Mas, como exatamente funciona esse processo? A advogada do Núcleo de Práticas Jurídicas da Universidade Tiradentes (Unit) e especialista em Processo Civil, Renata Cristina Melo de Sá, esclarece que o principal requisito é que o possuidor tenha exercido essa posse de forma mansa e pacífica, sem nenhuma contestação, pelo período exigido pela lei. Esse período pode variar de 2 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião. Além disso, é preciso demonstrar que o imóvel pode ser usucapido e que o possuidor não possui outro imóvel.
“De acordo com o art. 183, §3º e art. 191, parágrafo único da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, os imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião e a demonstração do tempo depende da modalidade de usucapião. É importante ressaltar que os critérios mencionados são comuns às diferentes espécies de usucapião, pois existem tipos de prescrição aquisitiva com peculiaridades, como será explicado a seguir”, destaca Renata.
Modalidades de Usucapião
Existem várias formas de usucapião, cada uma com suas especificidades:
- Usucapião extraordinária: Requer posse pacífica por 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver moradia habitual ou tiver realizado obras no imóvel.
- Usucapião ordinária: Exige justo título, boa-fé e posse contínua por 10 anos, podendo ser reduzida para 5 anos em certas condições.
- Usucapião especial urbana e rural: Prevista na Constituição de 1988, com requisitos específicos de metragem, uso e residência no imóvel.
“Na usucapião rural, o possuidor deve atender a mais requisitos, pois é necessário que ele não apenas resida no imóvel, mas também o torne produtivo, trabalhando na propriedade. Na usucapião especial, tanto urbana quanto rural, não se aplica o instituto jurídico de acessão de posse, ou seja, não há soma do tempo de posse do atual possuidor com a do anterior”, explica Renata.
Procedimentos para iniciar a Usucapião
Renata explica que a usucapião pode ser solicitada judicialmente ou extrajudicialmente. Na via judicial, o processo tramita no Poder Judiciário, exigindo provas documentais e testemunhais da posse, como contas antigas de água, luz, telefone e outras correspondências enviadas ao endereço do imóvel em nome do possuidor. “A usucapião extrajudicial é realizada em cartório e também requer a assistência de um advogado, além da apresentação de documentos como a planta do imóvel e certidões negativas”, detalha Renata.
Usucapião de herança
Uma questão controversa é a possibilidade de herdeiros perderem um imóvel por usucapião. Renata afirma que é possível que um dos herdeiros tenha legitimidade para usucapir um bem de herança contra outro herdeiro, desde que cumpra os requisitos legais. “Isso inclui exercer posse exclusiva com animus domini pelo período determinado em lei, sem oposição dos demais herdeiros. A Ministra Nancy Andrighi, no Recurso Especial nº 1.631.859 – SP, destacou a necessidade de cumprir os requisitos legais para validar a usucapião nesse contexto”, orienta.
A especialista enfatiza a importância de consultar um advogado para análise específica de cada caso, pois os detalhes relatados fazem a diferença para determinar a viabilidade da usucapião. “Assim, a usucapião pode regularizar a posse de imóveis, garantindo o princípio da utilidade social dos bens e permitindo, inclusive, a aquisição de propriedades herdadas sem compensação financeira, desde que cumpridos os requisitos legais”, conclui.
Fonte: Asscom Unit
