A Receita Federal informou, na noite de quarta-feira (28), que é falsa a tese de que todos os proprietários de imóveis destinados a aluguel por temporada passarão a pagar um novo imposto em 2026. O órgão esclareceu que as regras aprovadas na reforma tributária não atingem a maioria das pessoas físicas e que não há previsão de cobrança imediata para esse público.
Reforma tributária e novas leis complementares
A mudança na tributação de aluguéis aparece na Lei Complementar (LC) 214/2025, responsável por instituir o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) no modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual. Já a LC 227/2026, sancionada há duas semanas, concluiu a regulamentação, mas não determinou novo tributo automático sobre locações.
Quando a locação por temporada vira hotelaria
Contratos de até 90 dias podem ser enquadrados como atividade hoteleira somente se o locador for contribuinte regular do IBS e da CBS. Para pessoas físicas, isso ocorre apenas quando duas condições são atendidas simultaneamente:
- posse de mais de três imóveis alugados;
- receita anual superior a R$ 240 mil (valor que será atualizado anualmente pelo IPCA).
Quem não se enquadra nesses critérios permanece sujeito apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
Período de transição
Embora o novo sistema entre em vigor em 2026, a cobrança plena do IBS e da CBS será escalonada de 2027 a 2033. Assim, os impactos financeiros serão graduais.
Alíquotas reduzidas e benefícios
Nos aluguéis residenciais tradicionais, a carga dos novos tributos terá redução de 70%, resultando em alíquota efetiva aproximada de 8%, além do IR. Na locação por temporada equiparada à hospedagem, o benefício é menor, mas, segundo a Receita, fica abaixo dos percentuais divulgados recentemente.
Grandes proprietários, com elevado número de imóveis e renda alta, contarão com mecanismos de alívio, como alíquota reduzida, tributação apenas sobre valores acima de R$ 600 por imóvel, abatimento de custos de manutenção e reforma e cashback para inquilinos de baixa renda.
Ajustes que favorecem pessoas físicas
A Receita destacou que ajustes posteriores à lei original reforçaram a segurança jurídica e reduziram as hipóteses de enquadramento de pessoas físicas como contribuintes do IBS/CBS. A LC 227/2026 também detalhou o redutor social aplicado mensalmente para contribuintes de baixa renda, sem prejuízo de direitos.
Segundo o Fisco, o objetivo da reforma é simplificar o sistema, corrigir distorções e diminuir a carga tributária sobre aluguéis de menor valor, afastando a possibilidade de um aumento generalizado de impostos.
Com informações de Agência Brasil
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