A reforma tributária prevista pela Lei Complementar 214/2025, que passa a vigorar em janeiro de 2027 com transição até 2033, deve alterar de forma significativa a tributação sobre locação de imóveis, podendo elevar a carga sobre aluguéis em situações específicas, segundo especialistas.
O advogado Guilherme Minuzzo, sócio do escritório Minuzzo Advogados Associados e especialista em Direito Tributário, afirma que a nova legislação incorpora a locação ao sistema de tributação sobre consumo, com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Conforme Minuzzo, pessoas físicas que tenham mais de três imóveis alugados ou que recebam acima de R$ 240 mil por ano em receita de aluguéis passarão a ser tratadas como contribuintes do IBS e da CBS, mantendo, contudo, a condição de pessoa física para fins de Imposto de Renda.
Esse enquadramento pode resultar em aumento da carga tributária do proprietário. A soma do IBS/CBS incidente sobre o valor do aluguel com o Imposto de Renda da Pessoa Física pode levar a uma tributação da ordem de 35% em locações padrão, especialmente em imóveis comerciais e para contribuintes na faixa máxima do IR.
Minuzzo também alerta para a possibilidade de o equivalente a um imposto sobre valor agregado alcançar alíquotas próximas a 28%, o que, na avaliação do especialista, colocaria o país entre os com maiores tributos sobre consumo.
Para locações temporárias, isto é, contratos inferiores a 90 dias, a reforma prevê equiparação à atividade hoteleira. Nesse regime, a combinação do IBS/CBS aplicável à hospedagem e do Imposto de Renda na faixa máxima pode elevar a tributação total a até 44% sobre a receita de aluguel.
Aumento da fiscalização
A Lei Complementar 214/2025 também institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), ferramenta que permitirá cruzamento de informações entre registros públicos e serviços associados aos imóveis. Segundo o advogado, o CIB facilitará a identificação de imóveis alugados que não tenham sido declarados, por exemplo, ao confrontar faturas de serviços de saneamento ou energia elétrica com registros cadastrais.
Possíveis estratégias de adaptação
Diante das mudanças, o mercado deverá buscar alternativas para reduzir o impacto tributário. Minuzzo cita a constituição de holdings patrimoniais como uma das opções. Dependendo da estrutura adotada e do perfil dos bens, a organização por meio de pessoa jurídica no regime de Lucro Presumido poderia reduzir a carga tributária para algo em torno de 15% sobre a atividade de locação.
O escritório Minuzzo Advogados Associados atua nacionalmente em Direito Societário, Tributário, Trabalhista e Cível, oferecendo assessoria a empresas e empresários, segundo informação institucional apresentada pelo próprio escritório.
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