O Superior Tribunal de Justiça deu um freio nas locações por plataformas digitais em prédios residenciais. Decisão apertada abre precedente que pode mudar regras para milhares de proprietários no país.
Dupla de decisões da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ocorridas em um intervalo de poucos dias, marca um ponto de inflexão importante no tratamento jurídico das locações de curta temporada mediadas por plataformas digitais, como o Airbnb, em condomínios residenciais. O tema, que há anos é debatido em tribunais estaduais com soluções divergentes, começa a ter contornos mais claros na mais alta corte do país.
No dia 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu, por 5 votos a 4, negar provimento ao Recurso Especial apresentado por uma proprietária de um apartamento em um condomínio de Minas Gerais que desejava continuar realizando locações via Airbnb (REsp 2.121.055, Rel. Min. Nancy Andrighi). O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) havia mantido a proibição, e o STJ ratificou essa decisão.
A relatora fez uma distinção importante: o que pode descaracterizar a destinação residencial do condomínio não é o uso de plataformas digitais, mas a exploração econômica repetida e profissionalizada das locações de curta estadia — um fenômeno diferente da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato.
A decisão majoritária ainda deixou claro que mudanças na finalidade do condomínio exigem a aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil). Isso significa que, na prática, sem autorização na convenção, aprovada por 2/3 dos condôminos, a locação por meio de plataformas é proibida.
A posição divergente, liderada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, argumentou que restrições ao direito de propriedade devem ter previsão expressa, não podendo o síndico impô-las unilateralmente.
Em 6 de junho de 2026, menos de um mês após o primeiro julgamento, a mesma 2ª Seção afetou a controvérsia ao rito dos recursos especiais repetitivos, registrando-a como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo (REsps 2.272.536 e 2.272.537). Com essa afetação, o STJ determinou a suspensão nacional do processamento de todos os processos pendentes que tratem da mesma questão jurídica.
A tese a ser fixada é: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período via plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa?
É importante destacar que o julgamento de maio resolveu um caso específico, sem efeito vinculante, enquanto o Tema 1.443 produzirá uma tese de observância obrigatória para todos os tribunais do país. Até que o mérito seja julgado, todas as ações sobre o tema permanecem suspensas.
Na prática, para condomínios residenciais, o entendimento predominante sugere que a cláusula de destinação residencial pode ser utilizada para restringir locações com perfil comercial, independentemente de proibição expressa. No entanto, síndicos devem agir com cautela, aguardando a definição da tese repetitiva.
Para os proprietários que utilizam o Airbnb, o cenário se tornou mais restritivo. O critério da “exploração reiterada e profissionalizada” introduz uma zona cinzenta: a locação eventual ainda pode ser defendida, mas o uso habitual como fonte de renda enfrenta crescente pressão jurídica.
Por fim, a suspensão nacional determina a paralisação dos processos em andamento. A tese que será fixada pelo STJ com o julgamento do Tema 1.443 promete oferecer a segurança jurídica que proprietários, condomínios e o mercado de locações de curta temporada buscam há anos. O desenrolar desse julgamento será acompanhado de perto.
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